不付全款 你可能明年才能买到房?

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所属分类:体坛快讯

原标题:不付全款,你可能明年才能买到房?

来源:京津冀买房

作者:兰小二  

贷款难!

你可能不知道,现在北京买二手房贷款有多难!

王佳最近终于筹措了一部分资金,准备把去年定下的买房计划付诸行动。房子看了不少,但他一圈打听下来,却发现二手房住房贷款卡住了!王佳有点傻眼,作为京津冀买房的粉丝,他特意找小二帮忙打听办房贷这事儿。

最近几天,小二陪着王佳对比了四大国有银行和多家商业银行。结果还真是,对于房贷,现在的北京的银行要么婉拒,要么拖延,要么直接说“建议你再多对比对比”,唯一还能尽快贷款的只有公积金贷款。但以王佳的条件,纯公积金贷款不能覆盖全部贷款,只能选择组合贷。

组合贷里会涉及商业贷款,商业贷款和银行放款额度、时间紧密相关,一切似乎又绕回到困局。

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北京的银行“也变了” 

房贷不再是香饽饽

王佳是京津冀买房的资深粉丝,小二最近一直陪同他咨询买房贷款事宜,近两周才发现:房贷不再是银行的香饽饽!

首先是银行态度变了。以前二手房贷款都是各家银行非常乐意承揽的业务,小二实际调查中一圈,发现8家银行二手房贷已经严重受限,某些银行商贷二手房直接停办、一些银行住房贷款电话根本打不通。

小二先联系了建行长阳支行,得到的回复很简单:目前没额度,商贷已经停办,公积金贷款差不多得2个月,具体得根据公积金审核时间来定(审核后到批贷2个月),目前还有2个多月没批下来贷的情况。

小二觉得建行如果目前还有2个多月仍未办下来公积金贷款,那么王佳在这里申请,很可能继续等待公积金审核的时间会拉长至少4个月。

为了缩短时间周期,接着小二又咨询了工商银行房山支行,得到的回复更复杂:

批贷审批通过后得排队,目前住房贷款中纯公积金最快,组合公积金可以先放,商贷需等着最长等2月,具体时间确定不了。但目前组合贷只能做市管公积金,国管公积金做不了。纯商贷也能做,那更得等着。

继续换农业银行(房山支行)咨询,得到的回复是这样的:

二手房贷款目前已饱和,本月和下月无名额,暂不接单。听到王佳的情况,农行工作人员也很无奈,但目前他们营业点已经压了6-7笔,几百万贷款没放出去……

到了如此让人焦灼的时刻,经纪人建议问问中信银行和平安银行,目前额度不是特别紧张。王佳和小二决定先咨询下中信银行,得到了这样的回复:

中信银行不允许单独做此项业务,目前90%的银行已经不能做贷款了。如果想成交,可以找大的中介公司,可能有少部分预留名额。建议做组合贷,2-3个月比较正常,可能会更快。

而和中国银行的情况如出一辙,平安银行办理住房贷款的专线下午一直无人接听。另据中介消息,北京银行、邮政储蓄二类银行放款得到2022年了。

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公积金贷款可走通 

周期或将超4个月

类似王佳这类刚需购房群体,如果选择在房山区购房,据上文提及的咨询情况,还是可以选择建设银行、工商银行、中国银行(前提是能够联系到),办理公积金贷款事宜。

而选择公积金贷款,则会对个人征信有较高的要求,比如王佳之前有消费贷尚未还清,需要先还清消费贷再申办公积金贷款。而组合贷中商业贷款部分,银行也会对客户进行优选,王佳的这种情况,极有可能排序靠后。

小二结合王佳的实际情况,也做了多方调查后,给各位粉丝近期买房贷款两条建议:

1、纯公积金贷款。目前纯公积金贷款是买房时间最快,流程相对而言简练。但实际上,一般很少有购房者纯公积金贷款能全部覆盖房屋贷款,此条也只能作为少数符合条件粉丝的第一选择。

2、公积金+商贷组合贷。京津冀买房的一位粉丝今年3月买房,公积金贷款前后用了2个月,而现在,有可能需要3-4个月,但只要能够办下来公积金贷款,那商贷是同步可办的,只是实际放款时间各个银行不一样。这里,一定优先选择四大国有银行和靠谱的大中介公司。

至于纯商业贷款,一些银行已经停办,一些银行需要至少2个月起的排队时间,且银行也会对客户进行选择,购房者需做好长期等候的心理和其他准备。

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买卖双方地位变化 

好房子更难买到了

据小二了解,2021上半年,在城区学区房价格上涨的时刻,全款买房的比例要远大于贷款。如今,房价开始走稳,但当贷款收紧后,买卖双方关系又趋于紧张。

一位8年的东城老中介告诉小二:现在对于卖家而言,交易时间加长,着急置换房子的业主,在遇到买家全款的前提下会降价售卖,套现。比如700万学区房,买家全款需2个月,贷款则需要5-6个月,那卖家会选择全款买家,最终降价5万元左右成交。

而对于需要贷款买房的买家而言,缓贷则意味着全面丧失购房选择的机会。

小二总结了一下如果要贷款买房,在当下可能会典型不利情况:

1、找到愿意给长周期的卖家需要碰运气。不介意交易时间周期的业主越来越少,因为很多人卖房也是为了置换,一定会买房周期有要求,还愿意给6个月以上买卖周期的,越来越少。你如何遇到一定要珍惜。

2、买到好房子(地段、户型、配套等)需要碰运气。因为卖家都会优先全款买家,全款买家会优先把好房子抢走,这就减少了贷款客户买到好房子的几率。

3、贷款需要碰运气,遇到刚好有额度的银行,符合公积金申办条件,且与卖家沟通协调顺畅,这种是目前最好的情况,由于各家银行批贷时间拉长,最乐观估计,现在买房,也要年底才能完成全部交易,如果保守估计,到明年年初才能买到房。

总之,当下的市场,贷款收紧导致不清楚贷款什么时候能批下来,最终导致交易完成时间都不能准确判断,今年贷款买房真是太难了!

在这里,小二特别提醒:今年买房切记要在购房合同里约定,如果贷款办不下来,或者贷款拖延时间较长,是否算违约?如何处理!千万不要留坑!

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收紧或成为常态

购房要以我为主”

银行为何收紧房贷?

原来是起始于房贷“两道红线”:第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

国内主要城市房贷利率

此外,房贷利率也在上升。北京地区各银行的房贷利率目前暂时维持在首套在LPR基准+上浮55个基点,即5.2%;二套上浮105个基点,也就是5.7%。

与北京相比,广州,今年已经4次上调房贷利率。据了解,目前广州地区四大行首套房的贷款利率最高达5.55%;二套房贷利率最高达5.75%。

小二认为,银行房贷收紧,本质上还是为了抑制房价上涨,去掉杠杆,未来房贷收紧或将常态化。对于首套首付购房者来说,还有公积金这条路可以走;改善类购房基本要以自有资金为主。

总之,房地产行业的底层逻辑变了,不能再是暴利行业,而是民生微利行业。

王佳是首次置业,他决定咬咬牙,找一家银行尝试组合贷。毕竟目前贷款的大门还没有全部关闭。

注:文中人物均为化名。

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